단독주택 경매 임차인의 대항력 인구 소멸 기준 확인

주인장의 경위 조매코칭을 해드고 있다보니,다양한 상담사례를 접할 수 있는데요.

많은 분들이 학원에서 조매공부를 하시거나 혼자서 조매공부를 하신후 입찰하시는 경위가 있습니다.

그런 분들중 가끔 저에게 후순위 임차인만 있는 줄알고 단독주택을 낙찰받고 찾아갔는데

해당경매물건의 임차인이 장본인은 선순위 임차인이라고 부각한다고 하면서

왜 그임차인이 선순위 임차인이라고 어필하는 것인지 모르겠다며 상담하시는 분들이 간혹 있으십니다.

이경우 그 임차인이 정말 선순위 임차인이라면 낙찰자는 불측의 모면을 입게 되는 경위가 많습니다.

이번 글에서는, 왜 이런 경위가 생성하는지 한차례 알아보도록 하겠습니다~

 

 

부동산은 2가지로 차이해 볼 수 있습니다.

1. 토지: 이 경위 토지는 토지의 지면과 지하까지도 포함됩니다)

2. 정착물: 건축물, 수목 등 토지상에 정착되어 있는 물건을 이야기합니다

 

최초 부동산경매를 공부하시는 분들이라면

부동산은 [토지]와 [건물] 2가지다~라고 이해하시면 되겠습니다.

그리고 우리나라는 [토지]와 [건물]을 [각각 고립된 부동산]으로 보고있습니다.

 

예를 들어 토지위에 단독주택(건물)이 있다면

[토지]도 하나의 고립된 부동산이고

[건물]도 하나의 고립된 부동산으로 인정한다는 소설입니다.

 

무슨말이냐면, 토지와 건축물이 실제로는 각각 개개인적으로 소유권이전이 가능하다는 이야기이고

개개인적으로 권리가 발생할 수도 있다는 소설입니다.

그렇기에 때로는..토지소유자와 그 토지위에 있는 건축물소유자가 다른 경위도 종종 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 단독주택이 조매물건으로 나온경우

 

 

[토지]와 [건물]의 소유자가 동등한 사람일 경위(즉, 소유자가 동등인이라면)

법원은 토지/건물 일괄매각(토지와 건축물을 통으로 한사람에게 매각시킴)으로

부동산경매 차례를 발전하는경우가 일반적입니다.

 

토지와 건축물은 당초 고립된 부동산이고, 그렇기에 각각 매각할 수도 있지만(개별매각이라고 합니다)

토지와 그위의 건축물을 각각 매각하게 되면

토지와 건축물소유자가 달라지게 됨으로써 차후 또다른 분쟁을 야기할 수 있습니다.

토지소유자와 건축물소유자가 서로 다투는 일이 발생할 수있겠죠

 

그래서 토지와 건축물은 당초 별개의 고립된 부동산이기 하지만, 토지와 건축물을 한명에게 매각하는거랍니다.

(이런경우를 일괄매각한다고 이야기합니다)

1. 토지와 건축물을 한사람에게 매각하게 함으로써 차후의 분쟁을 사전에 방지하고

2. 입찰에 참석하는 사람 입장에서도 낙찰후 안전하게 자산권을 행사할수 있게하고

3. 낙찰후 분쟁의 여지가 없기에 높은가격에 낙찰될 확실이 커지게 하고

4. 높은가격에 낙찰이 되는만큼 채권자들이 조금더 채권회수를 많이 할 수있는 것이고

5. 부채자 입장에서는 조금더 많은 부채를 탕감 받을 수 장소하는 것입니다

 

 

 

 

 

 

 단독주택 조매물건은 권리분석을 2번해야한다

 

즉, 단독주택 부동산경매 물건에 입찰하는 경위 우리는 토지와 건축물 2개의 부동산을 취득하는것이죠

그래서 단독주택경매물건의 사설경매정보지 등을 보게되면

건축물등기부의 권리내용과

토지등기부의 권리내용이

함께 나오는 것을 볼 수 장소하는 것입니다.

건축물과 토지의 권리관계가 동등한 경위도 장소하지만 다른경우도 있습니다.

그 말은 권리분석을 할때 [토지등기부]와 [건물등기부]를 각각 권리분석해야한다는 의향이 되겠습니다^^

 

 

 

 해당 단독주택 조매물건의 임차인이 선순위인지 후순위인지 판가름하는 과녁은

 

 

만일 단독주택건물이 [토지/건물 일괄매각]으로 부동산경매로 발전되는 경위

간혹 [토지의 말소기준]과 [건물의 말소기준]이 다른 경위가 있습니다.

 

그 집에 임차인이 있다면 임차인이 선순위 임차인인지 후순위 임차인인지는 무엇을 가지고 판가름해야할까요

말소기준 보다 민첩한 임차인이 선순이 임차인이고

말소기준 보다 느린 임차인이 후수위 임차인이라고 합니다.

선순위 임차인이 장소 할때, 때로는 낙찰자가 선순위 임차인을 인수해야하는 경위가 생성하거든요

 

예를 들어

토지등기부산 말소기준역할을 하는 권리가: 2002년 4월02일 설정

건축물등기부상 말소기준역할을 하는 권리가: 2005년 3월21일 설정

임차인의 전입일: 2004년 7월 20일 이라면--->임차인의 대항력 발생일은 2004년 7월21일 0시가 됩니다.

 

이 경위 토지의 말소기준으로는 임차인은 후순위가 되지만

건축물의 말소기준으로는 임차인은 선순위가 됩니다.

이경우 임차인은 선순위 임차인일 까요 아닐까요

 

 

 

이경우 임차인이 선순위/후순위를 나누는 과녁은 [건물의 말소기준역할을 하는 권리]로 판가름해야합니다.

임차인은 주거용건물을 사용하는 사람이니, 건축물을 규격으로 판가름하는거야~라고 이해하시면 편하실 듯합니다.

토지의 말소기준이 아니라, [건물의 말소기준]으로 [선순위임차인과 후순위 임차인으로 나뉜다]는 것을 상기하세요

 

만일 단독주택의 부동산경매물건에 입찰할때

토지등기부상 말소기준으로 임차인을 후순위 임차인으로 과실 판가름하게 되면

선순위 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수됨으로써 불측의 타격이 발생할 수 있으니 방지해야하는 부분이 되겠습니다