매각물건명세서 경매 권리분석 위해서

매각물건명세서는 입찰하는 사람들을 위해

법원에서 부동산경매 물건에대해 권리분석을 한 내막입니다.

그렇기에 입찰에 참석하는 사람들에게는 가장 근엄한 권리분석의 판가름기준이 됩니다.

매각물건명세서는 매각기일(입찰일) 7일전부터 대법원경매사이트에서 인정이 가능합니다.

 매각물건명세서=등기부등본+현황조사보고서+감정평가서+등기부상 기재 없는 제3자의 권리신고

1. 부동산경매 입찰 참가시에 등기부등본과 기타서류만으로 권리분석을 하고 이상이 없다고 판가름하여 입찰에 참가했을경우에는, 낙찰이후에 인수되지 않고 낙찰자가 떠안아야하는 권리가 발견되더라도 경감받을 길이 없게됩니다. 결과적으로는 멸망되지 않는 권리를 떠안거나, 입찰보증금 포기의 수순으로 흘러가게 됩니다.

2. 하지만 매각물건명세서는 법원에서 권리분석을 한 내막이기때문에 여기에 기재되지 않은 권리가

추후에 인수되는것으로 밝혀질경우 입찰자는 매각물건명세서의 하자를 까닭으로하여 매각불허가를 상통해 입찰보증금이나 잔금을 돌려받을수 있습니다.

즉, 고비가 없는 입찰 참석이 가능해집니다.

3. 그렇기 탓에 부동산경매물건의 입찰자는 등기부등본과 기타서류를 상통해 제풀로 권리분석을 해보고 제풀로가 권리분석한 내막과 법원에서 권리분석한 매각물건명세서의 내막을 대비해보고 제풀로의 권리분석이 맞는지 실증해보는 약진이 소요합니다. 만약 제풀로의 권리분석과 틀릴경우 이부분을 명확히 이해한후 입찰여부를 결정해야겠죠?  

4. 때로는 매각물건명세서상 인수로 표기되어 있으나, 실제 인수가 아닌경우도 있습니다.

이런경우라면 권리분석에대한 전문적인 지식과 자기가 있는 경위라면 입찰에 참석할수 있습니다.

법원자료상 인수되는 가처분, 가등기라고 표기되었더라도, 실은 인수가 아닌경우도 있습니다.

이런일이 야기한다면 경위에따라 조매 투하자에게는 좋은 호기가 될 수도 있습니다.

부동산경매 초보자의 경위 매각물건명세서상 인수되는 권리가 있다면 반드시 그 부분을 인정해야하고

엄밀한 권리분석이 되질 않거나, 애매하다면 입찰하지 않는것이 사리분별이 있는 대안입니다.

매각물건명세서 1. 대항력있는 임차인

이 말소기준권리가 다른 권리들의 인수와 멸망을 결의하는 규격이 되는 권리이며

임차인의 대항력유무를 판가름하는 규격이 됩니다.

 

임차인의 전입일자는 2012.9.26일로 말소기준보다 앞서고 있습니다.

즉 대항력 있는 임차인이 되시겠습니다

대항력있는 임차인이라면 되는대로 방지해야겠군하고 감각하세요

대항력있는 임차인의 경위 배당에서 못받는 담보물금이 있을경우 낙찰자가 전액 인수해야합니다.

선순위 임차인의 담보물금은  정립일자날짜와 배당요구신청을 제대로 했느냐에 따라

아래의 3가지 경위가 발생할 수 있습니다.

1. 임차인의 담보물금을 전액 인수하거나

2. 임차인의 담보물금을 부분 인수하거나

3. 임차인의 담보물금을 전혀 인수하지 않거나

그렇기때문에 입찰하려는 부동산경매물건에 선순위 임차인이 있을경우 배당금액 계산을 정확히 해야합니다.

결과적으로 말씀드리면 이사건의 임차인은 전입과 잇따라 정립일자를 받았구요, 배당신청도 제때 했습니다.

즉 다른 권리들보다 우선해서 배당받게됩니다.

(당해세, 토지별도등기가 있는경우, 품삯채권관련권리가 있는경우 등은 임차인의 배당순위보다 앞설 수있기 탓에 임차인의 배당할 금액이 결핍해 질 수 있습니다.-주의)

많은 조매투자자가 실수하는 유형중 한가지!

배당요구종기일 이후에 배당요구는 배당요구 안한것과 같습니다!!

법원의 배당요구종기일과 임차인의 배당요구날짜 를 인정해야합니다.

매각물건명세서 2. 대항력없는 임차인

 

보라색 부분이 임차인이 있을경우 작성하는 란입니다.

임차인과 연관된 내막은 현장조사했을때 이해한 내막(노란색박스)과

임차인이 권리신고를 한 내막(빨간색박스)

2가지를 표기하게 됩니다.

말소기준 권리는: 2002년 03월 28일 근저당

임차인의 전입일은 2011년 02월 10일로 근저당보다 느립니다. 즉 후순위 임차인이 되겠습니다.

배당요구를 제대로 했죠? 즉, 다른 권리들과 순위를 따져서 배당을 받게 됩니다.

또한 행여나 돌려받지 못하는 담보물금이 있더라도 낙찰자에게 달라고 할 수 없으며 낙찰자에게 집을 비워줘야만 합니다. 부동산경매의 낙찰자 입장에서는 후순위 임차인이 배당을 많이 받아갈수록 명도협의가 무난해 질수 있습니다.^^

임차인과 연관된 표기란에는 아래와 맞먹는 내막이 나타납니다~

1. 임차인의 담보물금

2. 임차인의 전입날짜(대항력을 판가름합니다)

3. 임차인의 정립일짜(배당장에 들어갈 수 있는 입장권만 가지고 있는겁니다)

4. 임차인의 배당요구일(임차인은 배당신청을 해야 배당을 받을수 있습니다)

매각물건명세서 3. 인수되는 권리들

이물건은 임차인은 없고 소유자가 점유하고 있는 물건이에요.

이경우 탐사된 임차내역 없음으로 표기합니다.

만일 임차인이 있고 임차인과 관계하여 주의해야할 사항이 있다면 임차인관련 하단의 <비고>란에 기재하게 됩니다. 

아래의 주황색박스에는 낙찰로 멸망되지 않는, 즉 부도산경매물건의 인수되는 권리가 있을경우 이곳에 표기가 됩니다.(요즘에는 법원지상권관련내용도 비고란에 몰아서 기재하는 경위도 많이 있습니다.)