경매 권리분석 말소기준권리 총정리

경매 권리분석 말소기준권리 총정리

 

 

일반매매의 경위 권리의 인수와 멸망을 매도자와 매수자가 합의하여 처리할 수 있습니다.

매도자와 매수자가 합의하에 권리의 인수와 멸망을 결의합니다.


하지만 부동산경매는 부동산 소유자의 의향과는 윗사람없이 강압으로 매각하는 차례이기때문에

부동산상의 여러가지 권리에 대해 그 인수와 멸망에 대한 것을 지명할 소요가 있답니다.

금일은 바로 부동산경매 공부를 하기위해 근본적으로 알아두어야하는 말소기준권리에대해서 공부해보겠습니다.

 
바로 그 과녁이 되는 권리를 우리는 말소기준 권리라고 부릅니다.

말소기준권리는 여타 다른 권리들의 멸망과 인수를 결의합니다. 즉 생명줄을 쥐고 있는 권리라고 이해하시면 됩니다

실사 말소기준권리라는 용어는 법률용어가 아니에요.

단지 부동산경매라는걸 가르치기 위해서 만들어낸 강의용 용어랍니다

말소기준의 권리가 될 수 곳하는 것은 아래와 같습니다.

 (근)저당

 (가)압류

 담보가등기

 조매기입등기

그리고 이권리들중에 부동산등기부에 가장 먼저 깃발을 꽂은 권리가 말소기준 권리 가 됩니다.

부동산등기부에 가장 먼저 깃발을 꽂은권리라고 말했죠?

즉, 말소기준권리는 등기부에 있습니다!!

 

말소기준권리인 (근)저당이 멸망되면서 이후의 권리들은 모두 멸망됩니다.

그런데 위에 말소기준권리가 되는것들은 4가지라고 했는데요

바로 이 권리들은 모두 돈을 받는것을 과녁으로 하는 권리들이에요~

즉, 말소기준권리는 돈을 과녁으로하는 권리들중 가장 먼저 등기부에 정립된 권리를 말합니다!

그럼 말소기준을 규격으로 후방의 권리들은 모두 멸망되느냐? 멸망되면 고비가 없는거냐?라고 물어본다면

그렇지는 않습니다. 후순위 권리중 예외적으로 낙찰자에게 인수되는 권리도 있구요...

또 낙찰로 멸망이 되었다하더라도 송사로 낙찰자에게 타격이 줄수 있는 권리도 있습니다.?

 말소기준의 몫

1. 말소기준권리는 등기부상 권리의 멸망과 인수를 결의합니다.

말소기준권리를 규격으로 먼저설정된 돈이 과녁이 아닌 권리들은 인수-선순위권리 라고 합니다

말소기준권리를 규격으로 나중에 정립된 권리들은 멸망-후순위권리 라고 합니다

 

※ 월세권이 말소기준이 되는 경위도 있다~

때로는 월세권이 말소기준권리가 되는 경위도 있습니다.

월세권은 무조건 말소기준이 되는 것은 아니고 규율이 있는 조건에 해당할때만 말소기준 권리가 됩니다.

 

※ 후순위 권리중 예외적으로 인수되는 경위도 있습니다

후순위 권리는 대체로 멸망이 됩니다. 하지만 예외적으로 고비의 권리도 있습니다.

예외적으로 인수되거나 멸망되더라도 추후에 상의가 발생할수 있는 등기부상 권리는 딱2가지입니다. 

1. 예고등기

2. 가처분

입니다. 이 2가지를 제외하고는 기타 권리들은 모두 멸망되고 낙찰자가 인수하지 않습니다.

이 권리들이 무조건 고비의건 아니구요, 해석을 해봐서 상의가 없다면 입찰에 참석해도 좋습니다.

하지만 해석할 진가가되지 않는다면 피하는게 좋습니다.

후순위 권리들중 위의 2가지 권리가 있다면 정확히 분해해서 입찰여부를 결의하시거나 타격이시면 됩니다.

 

※ 선순위 권리중 예외적으로 멸망되는 경위도 있습니다

인수되는 선순위 권리중 이미 그 권리의 정립 목적자체를 완수한경우에는 멸망되거나 멸망시킬수 있습니다.

또한 권리가 정립되고 오랜기일이 흐른후에는 멸망시킬수 있는 경위도 있구요~

하지만 초보자분들은 되는대로 선순위 권리는 인수된다고 판가름하시고 입찰을 안하시는게 좋습니다.

이부분은 더 많은 공부가 소요하거든요^^

 

2. 말소기준권리는 선순위 임차인과 후순위 임차인을 나누는 과녁이 됩니다.

선순위 임차인:말소기준보다 먼저 전입신고한 임차인

말소기준권리-------내가 임차인의 대항력을 구분하는 규격!!!!!!

후순위 임차인:말소기준보다 느직막하게 전입신고한 임차인

말소기준 보다 속히 전입한 임차인은 대항력있는 임차인이라고합니다.

말소기준 보다 느직막하게 전입한 임차인은 대항력없는 임차인이라고 합니다.

대항력있는 임차인은 선순위 임차인이라고도하구요.

임차인의 담보물금을 인수하는 경위는 바로 선순위 임차인이 존재할때 발생할 수 있습니다.

임차인으로 인해 생성하는 온갖 논쟁은 바로 선순위 임차인이 존재할때 발생합니다.

후순위 임차인은 대항력 없는 임차인이라고도 하구요

후순위 임차인의 담보물금은 낙찰자가 인수하는 경위는 절대로 없습니다.